Юридическое агентство «Номос»

г. Санкт-Петербург, Московский проспект д. 91 офис 211

+7 (812) 907-75-45

+7 931 975 89 52

Риски при заключении сделок с недвижимостью есть всегда, и хоть полностью избежать подводных камней невозможно, в наших силах минимизировать столкновение с ними. Для этого важно знать, чего именно опасаться в том или ином случае и на что обратить внимание при проверке юридической чистоты жилья.

К основной группе рисков относится высокая вероятность оспаривания сделки даже спустя довольно длительное время после её заключения, опасность потери жилплощади, неприятные бонусы в виде обременения, которые ограничивают права пользования. Ваша задача как покупателя – уметь оценить и правильно проанализировать сделку до её заключения. Если для этого у вас недостаточно опыта, придётся потратить немало времени на изучение нюансов, чтобы понимать, как себя защитить.

Риски при покупке новостройки

Жильё в новостройке по договору долевого участия в первую очередь всегда привлекает ценой, которая ощутимо ниже стоимости аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Этот факт обуславливается тем, что человек фактически покупает то, чего ещё нет. Любой договор ЖСК при покупке новостройки несёт в себе риски:

  • Долгостроя или, вообще, недостроя;
  • Технологического характера;
  • Двойных продаж;
  • Проблемы при переуступке прав.

Помимо этого, выделяют ещё и маркетинговый риск – когда полученная в итоге квартира попросту не соответствует вашим ожиданиям и обещаниям застройщика.

Долгострой и недострой

Наибольшая опасность в приобретении жилья в новостройке основывается как раз на том, что вы покупаете воздух. Даже имея на руках договор долевого участия, необходимо чётко понимать, что он не делает вас собственником недвижимости, а лишь предоставляет право им стать. Это значит, что вы не сможете зарегистрировать жильё на себя до тех пор, пока весь дом не будет достроен, и пока застройщик не получит разрешение на ввод этого дома в эксплуатацию.

Именно поэтому столь важно тщательно проверять строительную компанию перед тем, как отдавать свои деньги.

Есть риск, что строительство может быть затянуто, то есть застройщик не сдаст дом в эксплуатацию в оговоренный договором срок. В этом случае у покупателя появляется право требовать финансовую компенсацию за доставленные неудобства и нарушения условий сделки.

Гораздо хуже ситуация с недостроем, который возникает, когда компания застройщика не в состоянии финансировать проект до конца или имеет другие проблемы, в том числе административного характера.

Свести риски к минимуму можно не только внимательно вчитываясь в ДДУ, но и проведя анализ деятельности строительной компании, в частности, как давно она на рынке, сколько готовых и текущих проектов, были ли судебные иски, по каким вопросам и каковы отзывы.

Технологические риски

Технологический риск при покупке жилья в новостройке это вероятность того, что в процессе строительства подрядчиком будут допущены технические ошибки, нарушены строительные требования. За некачественную работу ответственность несёт застройщик, но проблемы в любом случае возникают у владельца квартиры после её покупки и регистрации.

Риски заключаются в том, что при передаче готовой квартиры вами подписывается акт приёма-передачи. Подписывая его, вы подтверждаете, что претензий к компании у вас нет и всё устраивает. Но некачественная работа может быть обнаружена не сразу, например, промерзание квартиры в зимний период, протекание крыши и межпанельных швов, прочее.

Чтобы минимизировать технологические риски и по своей неопытности не снять всю ответственность с застройщика, следует тщательно проверить жильё при его принятии и ответственно отнестись к подписанию акта. Вы имеете право внести в него все свои замечания и требовать от застройщика устранить недостатки в установленный срок.

Двойные продажи

Опасность двойной продажи сегодня не так высока, как раньше, но такие случаи всё же встречаются. Но если в случае с покупкой вторичного жилья – это не что иное, как мошенничество со стороны продавца, то в ситуации с новостройкой – это обычно ошибка застройщика. Случается так, что одну и ту же жилплощадь продают сразу двум или трём покупателям. Такое происходит, когда действия инвесторов не согласованы между собой. Банальная халатность и недоразумение, но деньги уплачены, и кто-то остаётся без жилья.

Подобный риск не возникнет, если вы приобретаете недвижимость непосредственно по договору долевого участия, поскольку его обязательно регистрируют в Росреестре. Благодаря этому с ДДУ вероятность двойной продажи в новостройке исключается полностью.

По договору переуступки ДДУ

Не многие также знают о том, какие именно риски при покупке квартиры по переуступке договора долевого участия могут их ожидать. Закон не запрещает приобретать недвижимость у дольщиков, то есть человек, купивший квартиру у застройщика в недостроенном доме, вправе её продать даже до того, как объект будет введён в эксплуатацию. И вот здесь покупатель должен быть предельно осторожен.

Безусловным подтверждением прав на получение жилья в строящемся многоквартирном доме является зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Но условия этого договора важно читать внимательно, поскольку в его пунктах может быть запрет на переуступку прав. Что также важно, сам договор переуступки прав обязательно подлежит регистрации, как и ДДУ.

Если вас интересует покупка квартиры по переуступке у подрядчиков, которые получили недвижимость в качестве оплаты, например, риски в данном случае особенно велики. У переуступаемых в таком случае прав есть одна неприятная особенность – если между застройщиком и подрядчиком возникает конфликт, его права могут аннулировать и покупатель, соответственно, их тоже лишается.

Риски при покупке недвижимости на вторичном рынке

Основные риски при покупке квартир на вторичном рынке – это опасность признания сделки недействительной по решению суда. Такое случается зачастую из-за нарушения прав третьих лиц, ущемления прав участников договора купли-продажи, нарушения законодательных норм. Причин, вследствие которых приходится сталкиваться с такими обстоятельствами, много:

  • Нарушаются права наследующих лиц по закону или завещанию;
  • Не учитываются интересы несовершеннолетних лиц, которые являются собственниками, совладельцами, зарегистрированы в квартире;
  • Недееспособность продавца на момент заключения сделки;
  • Отсутствие нотариального согласия на продажу от совладельца или законного супруга;
  • Несоблюдение преимущественных прав приобретения – риск при покупке доли в квартире;
  • Нарушения правил при приватизации;
  • Умышленный обман покупателя;
  • Подделка доверенности или злоупотребление данными ею правами и прочее.

Кроме этого, существуют и другие подводные камни, из-за которых у покупателя могут появиться неприятности.

Покупка залоговой недвижимости с обременением по ипотеке

Покупка залоговой квартиры, приобретённой продавцом в ипотеку, которая им не до конца погашена, также немалый риск для покупателя. Тем не менее такие сделки довольно распространены, поскольку позволяют купить недвижимость несколько дешевле. Здесь возможны два варианта договора:

Переоформление ипотеки Покупка с погашением кредита

Фактически происходит замена заёмщика, то есть заём становится вашим и гасить его остаток будете в дальнейшем вы. Официальное разрешение банка залогодержателя обязательно. Последний имеет право отказать, если нынешний владелец жилья погасил меньше половины долга.

Риски:

Вы получаете жилплощадь с обременением, которая останется в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена. Если у вас появляются финансовые трудности, банк имеет право отнять недвижимость, покупка аннулируется.

Суть заключается в том, что покупатель даёт продавцу задаток за квартиру, равный сумме погашения кредита перед банком. Продавец гасит долг, снимает с недвижимости обременение и между вами заключается договор купли-продажи с уплатой остатка суммы продавцу.

Риски:

Если быть недостаточно осторожным при покупке жилой квартиры, находящейся в ипотеке, можно потерять задаток и остаться ни с чем. В данном случае юридическая поддержка на каждом этапе сделки обязательна как минимум для того, чтобы правильно составить все документы, подтверждающие оплату.

Покупка квартиры с перепланировкой

Перепланировка помещения условно делится на три категории:

  • Незначительная, не требующая получения разрешений и узаконивания;
  • Существенная, которая считается незаконной без разрешения и внесения изменений в кадастровую базу;
  • Запрещённая, на которую невозможно получить одобрение и которая представляет угрозу целостности конструкции дома, здоровью и жизни граждан.

Покупка вторичной квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт в себе риски несения ответственности за все изменения. По закону отвечает за перепланировку именно текущий владелец недвижимости, поэтому если им станете вы, именно вас будут штрафовать и обязывать либо заниматься узакониванием, либо возвращать жильё в изначальный вид. При этом продавец, который уже не будет считаться собственником, полностью освобождается от ответственности.

Самовольным, то есть незаконным, считается также изменение, на которое было получено разрешение, но которое произведено с нарушениями и несоответствиями с проектом.

Не стоит полагаться на то, что покупка квартиры с перепланировкой, которая незаконна, сохранится в тайне от контролирующих органов. Риски есть всегда: звонок «куда надо» от ваших соседей, с которыми вы не поладили, наследование в дальнейшем или продажа жилья создадут немалые проблемы в будущем.

Покупка в доме под реновацию

Риски при покупке жилья в доме под реновацию очевидны, но такие сделки продолжают заключать. Квартиры в доме под реновацию привлекают возможностью получить хорошее жильё при расселении, вложив минимум денежных средств. Но важно понимать следующее:

  • Нет гарантии в том, что дом на самом деле снесут и жильцов переселят, как этого требует закон;
  • Срок расселения может затянуться на годы;
  • Продать недвижимость в таком доме, если это потребуется, крайне сложно;
  • Проживание в старом доме – частые ремонты, пусть даже мелкие, и ощутимые неудобства;
  • При желании сдать жильё в аренду её стоимость будет низкой.

Вы должны учесть все малейшие юридические нюансы в вопросах расселения, на что имеете право претендовать именно вы и именно в вашем конкретном случае, как будет происходить расселение, принципы предоставления и выбора жилья. Если подойти к вопросу недостаточно грамотно, в итоге может оказаться, что вы остались в большом минусе.

Покупка по генеральной доверенности

Покупка квартиры по специальной или генеральной доверенности законом не запрещена. У продавца могут быть реальные причины, по которым самостоятельно заниматься сделкой не представляется для него возможным. Но риски для покупателя стремительно растут. По возможности лучше вообще избегать подобных сделок.

Самый распространённый риск при покупке квартиры по доверенности – это мошенничество. Документ может быть подделан, подпись собственника недвижимости может быть получена обманным путём или вообще у недееспособного человека. Кроме того, нередко представитель, имея генеральную доверенность, проворачивает аферу, обманывая и самого продавца. Всё дело в том, что генеральная доверенность предоставляет фактически безграничные права и возможности человеку, на имя которого она выдана. Обманутая сторона вправе обратиться в суд, но покупатель, скорее всего, останется без приобретённой квартиры.

Ещё одна опасность доверенности – владелец недвижимости может отозвать её когда угодно. Нередко оказывается, что покупатель подписывает договор и передаёт деньги представителю тогда, когда доверенность уже аннулирована. Соответственно, сделка признаётся незаконной, и вернуть деньги получается не всегда.

Покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная в законном порядке недвижимость является частной собственностью наследника и может быть продана им когда угодно и кому угодно. Сделка заключается на общих основаниях без каких-либо особенностей, но в наследовательном законодательстве есть нюансы, из-за которых риск при покупке квартиры, полученной в наследство, довольно существенный. Среднестатистический гражданин недостаточно осведомлён о действующих требованиях закона, поэтому они часто даже не берутся покупателем во внимание.

Самые часто встречающиеся риски покупки унаследованного жилья:

  1. Законные наследники не знали о смерти наследодателя и, соответственно, приобретении квартиры по наследству – если срок вступления в права был нарушен по уважительной причине, в том числе длительная госпитализация и командировка за границу, опоздавший наследник вправе обратиться в суд с иском о восстановлении сроков и раздела имущества заново. В такой ситуации все сделки будут аннулированы. Вам вернут ваши деньги, уплаченные за покупку наследственной квартиры, но сложно вернуть то, что было затрачено на ремонт, коммунальные услуги и прочие бытовые нужды. Более того, вы остаётесь без жилья.
  2. Объявились третьи лица, которым законом положена обязательная доля наследства, даже если умерший оставил завещание, в которое их не включил.
  3. Наследника, который выступает продавцом, по решению суда признали недостойным, но он проводит сделку на основании ранее полученных, но уже юридически недействительных документов.

Это только малая часть возможных проблем. Обязательно важно обратить внимание на срок давности наследования квартиры. Определённые риски покупки кроются именно за этим нюансом – продавец, владевший недвижимостью менее 3 лет или менее 5 лет (в зависимости от того, когда вступил в свои права) обязан платить налог. Покупателя данный факт не касается никоим образом, но иногда продавец просит войти в его положение, так как речь идёт о немалой сумме, и указать в договоре продажи сумму меньше, чем вы в действительности заплатите. Соглашаться на это категорически нельзя. Опасность и риски в данной ситуации в том, что если сделка будет оспорена, аннулирована, по закону вам вернут сумму, указанную в договоре покупки квартиры, полученной продавцом по завещанию.

Покупка недвижимости, полученной по дарственной

Определение рисков в покупке жилой квартиры, полученной продавцом по дарственной, зависит от нескольких критериев:

  • Наличие и степень родственных связей между нынешним собственником недвижимости и гражданином, который её ему подарил;
  • Причина отчуждения объекта именно по договору дарения, а не иным способом;
  • Срок владения жилплощадью.

Самые небезопасные сделки в данном случае – это дарственная, оформленная дарителем незадолго до его смерти. Очень часто именно так избегают процедуры наследования и связанные с ней траты. Если кто-либо из заинтересованных лиц, наследников обратится в суд для оспаривания дарственной, ссылаясь на её незаконность, вы можете оказаться в очень неприятной ситуации. Гораздо лучше, если даритель жив и может подтвердить, что отчуждение квартиры он оформил осознанно и добровольно.

Покупка у пожилого человека

Чтобы снизить возможные риски в случае покупки квартиры у пожилого человека, придётся самостоятельно контролировать, какие последствия сделки будут для покупателя. Причина этого заключается в частых случаях мошенничества, в результате которого пожилым людям втираются в доверие, обещают невозможное, получают их подписи обманом. Пожилые люди относятся к категории, нуждающейся в усиленной правовой защите.

Проблемы могут возникнуть, если:

  • Кто-либо из родственников пожилого человека решит оспорить и аннулировать договор купли-продажи – ссылаться могут на недееспособность, обман с вашей стороны, ухудшение материального состояния пенсионера;
  • Сам продавец квартиры подаёт иск, обвиняя вас в том, что покупка его жилья ущемляет его права или ссылается на то, что бумаги он подписывал под давлением.

Рассматривая, какие риски ожидают вас в том или ином случае, многие забывают о том, что даже пенсионеры запросто могут быть мошенниками. По этой причине перед сделкой желательно проконсультироваться с опытным юристом для оценки ситуации и определения, какие права и интересы пожилого человека могут быть нарушены вашей сделкой.

Чтобы обезопасить себя, целесообразно запросить справки из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособен. Не будет лишним самостоятельно убедиться и в том, что новые условия проживания пенсионера приемлемы, чтобы это не стало инструментом в оспаривании договора.

Покупка у несовершеннолетнего

Независимо от того, является ли несовершеннолетний единственным собственником квартиры или её совладельцем, законная продажа и покупка его недвижимости возможна лишь при наличии разрешения от органов попечительства. Риски аннулирования договора большие даже спустя несколько лет. Ни родители, ни опекуны не вправе заключать сделки от имени детей, если органы опеки не выдали официальное согласие на это.

Особенно осторожно приходится действовать, если недвижимость была приватизирована или куплена на материнский капитал. Несовершеннолетние дети могут быть нигде в документах не указаны, как собственники или совладельцы, в чём и опасность для покупателя. Несмотря на то, что требования закона нарушаете не вы, наиболее негативные последствия всё же будут именно для вас.

Более того, дети, чьи имущественные права были нарушены при заключении сделки, по достижении совершеннолетия могут обратиться в суд для признания её недействительной.

Таким образом, если быть недостаточно осторожным, можно и через 10 лет получить сюрприз в виде повестки в суд.

Покупка у юридического лица

Покупка жилой квартиры у организации, любого иного юридического лица требует от покупателя предельной бдительности для защиты от рисков. С одной стороны, в подобных сделках случаи мошенничества встречаются чаще. Самый типичный вариант – подделка документов, в частности, одобрений от организации.

С другой стороны, покупка квартиры у юридического лица риски для покупателя определяет более чётко. Разрешение юридического лица может иметь один из следующих видов:

  • Письменное согласие, написанное в произвольно форме, но подписанное всеми учредителями организации и с печатью;
  • Протокол собрания совета директоров или учредителей;
  • Выписка из протокола собрания совета директоров или выписка из протокола собрания учредителей.

В судебной практике тысячи исков, связанных с фальсификацией этих документов. Подделываются подписи и печати, после чего договор оспаривается и аннулируется. Точно так же мошенники могут подделывать документы организаций, к которым они вообще не имеют никакого отношения, и в этом случае вы можете остаться не только без квартиры, но и без денег.

Независимо от того, насколько вы доверяете юридическому лицу, даже если это покупка квартиры от подрядчика и риски вас не пугают, стоимость юридической консультации гораздо меньше, чем потери, которые можно понести по своей невнимательности.

Покупка с торгов у ИП

Что касается риска покупки жилплощади на аукционах, проводимых в том числе и банками, сюда относятся:

  • Наличия обременения квартиры, снимать которые придётся вам самостоятельно;
  • Несогласие бывших владельцев и оспаривание торгов в суде;
  • Отказ бывших собственников выписываться с жилплощади, что влечёт за собой обращение в суд для получения решения о принудительном выселении;
  • Невозможность предварительного осмотра недвижимости или его оценка лишь по внешним признакам.

Разумеется, подобных проблем может и не быть, но вы должны быть готовы к ним, чтобы не паниковать, если придётся с ними столкнуться. В остальном приобретение арестованной недвижимости довольно выгодное.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение в сделках с недвижимым имуществом необходимо для защиты ваших материальных интересов, правильного оформления документов, соблюдения закона на каждом этапе заключения договора, благодаря чему и уменьшаются риски при покупке квартиры. Проверить юридическую чистоту жилплощади, в особенности приватизированной, не менее важно для вашего личного спокойствия и спокойствия вашей семьи, что обусловлено высоким процентом мошеннических афер.

Наши юристы быстро и эффективно анализируют каждую сделку в индивидуальном порядке. Даже если продавец не вызывает сомнений, своевременная юридическая консультация позволит избежать многих проблем в будущем. Основная задача – устранить максимальное число причин, по которым договор может быть оспорен и признан незаконным.

Без проверки чистоты объекта последствия сделки очень часто становятся похожими на игру в лотерею. Мы предлагаем квалифицированную помощь по следующим направлениям:

  • Всесторонние консультации по любым вопросам приобретения квартиры;
  • Экспертиза документов;
  • Проверка дееспособности продавца;
  • Оценка рисков и поиск вариантов альтернативной покупки квартиры;
  • Подготовка полного пакета документации для заключения сделки;
  • Присутствие при заключении договора;
  • Помощь в регистрации прав собственности;
  • Полное сопровождение и прочее.

С юридическим сопровождением покупки жилья вы экономите собственное время и деньги.

Остались вопросы? Оставьте заявку и наш юрист свяжется с вами
для консультации в течении дня!


Наш адрес
г. Санкт-Петербург,
Московский проспект д. 91 офис 211


Наши телефоны
+7 (812) 907-75-45
+7 931 975 89 52


Режим работы
Будние дни: 10:00 — 19:00
Выходные: по предварительной записи